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Un commentaire pour “Residence principale sur terrain non constructible”

1. Wafa dit :
   7 février 2008 à 17:04

   cher client,

   dans cette perspective,il est opportun de savoir que Le régime actuel de la responsabilité des constructeurs est régi par la Loi du janvier , la loi SPINETTA. Ce dispositif fait peser sur les constructeurs une grande responsabilité.Par constructeur, il ne faut pas seulement entendre celui qui exécute matériellement l%u acte de construire.En effet,l%u article - du Code Civil dispose que sont réputés constructeurs:Les architectes:même s%u ils ne participent pas directement à la construction,il la conçoivent.Ils sont donc responsables de leur %u uvre.Les entrepreneurs:il faut entendre le mot entrepreneur au sens large.Il se peut qu%u il n%u y ait, sur un chantier, qu%u un seul entrepreneur. Dans ce cas, c%u est lui seul qui sera désigné responsable. Plus fréquemment, soit celui qui commande les travaux fait appel à plusieurs entrepreneurs (maçons, plombiers, plâtriers%u ) ou l%u entrepreneur unique (entrepreneur principal) sous-traite. Il y a autant de responsables qu=%u il y a d%u entrepreneurs.
   Les techniciens : les ouvrages modernes comportent des lots techniques (climatisation, câblage etc%u ). Les techniciens peuvent donc compromettre l%u intégrité d%u un immeuble.Toute personne liée au maître de l%u ouvrage par un contrat de louage d%u ouvrage : il s%u agit là de toute personne qui exécute pour le client un travail. La loi a volontairement dicté un champ d%u application des plus larges. Cette disposition vise notamment les bureaux d%u études techniques. Cette profession n%u étant pas réglementée (contrairement aux architectes), il a fallu leur imposer un régime de responsabilité.
   Le vendeur après achèvement : cette disposition vise le cas de la VEFA (voir l%u article Jurismag consacré à ce sujet). Est responsable celui qui a fait construire et qui vend, ou celui à qui a fait construire et qui vend son immeuble. La responsabilité continue de s%u appliquer aux différents propriétaires de l%u immeuble.
   Le mandataire du maître de l%u ouvrage : c%u est le promoteur immobilier. Sa mission consiste à construire pour quelqu%u un et en son nom un immeuble.Les responsabilités qui peuvent être engagés à plusieurs moments et sur différents fondements. Elles peuvent être engagées sur le fondement du droit commun des contrats et du droit spécial de la construction.La responsabilité de droit commun;Le constructeur va agir dans le cadre d%u un contrat d%u entreprise ou contrat de louage d%u ouvrage. C%u est le contrat par lequel une personne (l%u entrepreneur) s%u engage a réaliser, en toute indépendance, un travail pour quelqu%u un (le maître de l%u ouvrage).Si ce contrat n%u est pas ou est mal réalisé par le constructeur, il devra réparer le préjudice subi par le maître de l%u ouvrage du fait de cette mal ou non-exécution.Cette responsabilité sera engagé notamment pour les dommages antérieurs à la réception de la construction. Cette réception est le point de départ de la responsabilité spécifique des constructeurs.La garantie de parfait achèvement;Lorsqu%u un chantier est terminé, les parties procèdent à la réception. La réception est un acte constatant la fin du chantier. Il est utile notamment pour réserver certains dommages apparents au jour de cette réception.La garantie de parfait achèvement est une garantie due par l%u entrepreneur au maître de l%u ouvrage pour les dommages réservés au jour de la réception ou qui apparaissent dans l%u année qui la suit.Cette garantie consiste en ce que l%u entrepreneur devra, à ses frais, remettre l%u ouvrage en l%u état. Sa mise en %u uvre est amiable. Si l%u entrepreneur ne s%u exécute pas après mis en demeure restée infructueuse, le maître de l%u ouvrage est en droit de faire appel à un autre intervenant. Cette intervention se fera aux frais de l%u entrepreneur défaillant.
   La garantie décennale;C%u est la garantie la plus importante du dispositif.Le constructeur est responsable de plein droit (c%u est à dire qu%u il n%u y a pas besoin de prouver une faute à son égard) vis à vis du maître de l%u ouvrage pour les dommages qui compromettent la solidité de l%u immeuble ou qui le rendent impropre à sa destination.Cette responsabilité est d%u une durée de ans à compter de la réception. Elle englobe aussi bien les non que les malfaçons.L%u efficacité de cette mesure réside en ce que la loi de impose également l%u obligation d%u assurance décennale pour tous les constructeurs.La garantie biennale;Cette garantie est le pendant de la décennale.Les constructeurs sont responsable pour une durée de deux ans du bon fonctionnement des éléments d%u équipement du bâtiment.Cette garantie n%u aura naturellement pas vocation à s%u appliquer toutes les fois que le mauvais fonctionnement de ces éléments d%u équipement viendrait à compromettre la solidité ou la destination de l%u immeuble. En effet, dans ce cas, ce serait la responsabilité décennale qui s%u appliquerait.Responsabilités diverses : les fabricants.Les fabricants d%u éléments d%u équipements conçus et produits pour satisfaire à des exigences précises sont responsables solidairement avec les constructeurs qui les ont mis en %u uvre sans modification. C%u est ce que l%u on nomme les EPERS (éléments pouvant entraîner la responsabilité solidaire).la loi du mai relative à la responsabilité des du fait des produits défectueux déclare les fabricants responsables des dommages causés par des produits incorporés dans un immeuble.La responsabilité des constructeurs offre donc au maître de l%u ouvrage un large panel de responsables. Chacun aura le choix de se retourner contre qui il voudra.
   en effet,dans votre cas,le constructeur est responsable du resultat du dexiéme sondage et vous n’etes pas tenus de payer la nouvelle facture.
   nous sommes toujours à votre disposition pour de plus amples informations.
   merci à vous.

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Un commentaire pour “Residence principale sur terrain non constructible”

1. Wafa dit :
   11 avril 2008 à 19:08

   cher client,L%u un des objectifs avoués de la loi SRU était de faciliter la reconstruction de la ville sur elle-même. Pour ce faire deux dispositions tranchaient sur le droit antérieur. D%u une part la fixation d%u une superficie minimale des terrains constructibles n%u était autorisée que dans le seul cas où il pouvait être justifié des contraintes techniques relatives à la réalisation d%u un dispositif d%u assainissement collectif. D%u autre part, avait été supprimé l%u article L. - CU qui prévoyait qu%u en cas de division d%u un terrain, le calcul des droits à construire sur les parcelles issues de la division devait prendre en compte la densité des constructions déjà réalisées sur l%u ensemble du terrain avant division. Rompant avec cette logique, la loi « Urbanisme et Habitat » revient sur les dispositions de la loi SRU, bien qu%u en matière législative un recul n%u est jamais véritablement un retour en arrière. Ainsi, partant du principe, une telle disposition pouvait paraître contradictoire avec une certaine idée du paysage urbain, le législateur a considéré que d%u autres intérêts que les seuls intérêts sanitaires pouvant militer en faveur d%u une norme minimale pour la surface des terrains constructibles Cet outil peut en effet avoir son utilité dans la lutte contre la densification excessive dans les quartiers où elle n%u est pas souhaitable.Il est vrai que dès que Jacques MYARD avait déposé un texte visant à rétablir la limitation des surfaces des terrains constructibles afin de préserver les zones présentant un intérêt historique, paysager ou écologique (Proposition de loi n° , déposée le octobre à l%u Assemblée Nationale ). C%u est ainsi également que le Sénat avait tenté de réintroduire cette disposition en (cf. proposition de loi précitée ). Le rétablissement d%u une prérogative permettant aux communes de contrôler leur trame urbaine en limitant la surdensification a fait l%u objet d%u un large débat au Parlement, autour du thème de l%u « urbanisme ségrégatif », la construction d%u ensembles collectifs, notamment de logements sociaux, pouvant alors être empêchée pour certains orateurs par de simples raisons d%u esthétique urbaine .C%u est pourquoi le législateur a pris soin d%u encadrer la faculté d%u édicter une taille minimale des terrains constructibles par des critères visant à éviter toute réglementation abusive du droit de construire (AN, ème lecture, Rapport n° présenté au nom de la Commission des Affaires Economiques (AN, ème lecture, Rapport n° présenté au nom de la Commission des Affaires Economiques ). Le ° de l%u article L. - CU a donc été complété par l%u article de la loi, qui a introduit une disposition permettant désormais de fixer une superficie minimale des terrains constructibles « lorsque cette règle est justifiée pour préserver les caractéristiques de l%u urbanisation traditionnelle ou l%u intérêt paysager de la zone considérée ».De façon complémentaire l%u article de la loi a inséré dans le code de l%u urbanisme un article L. - nouveau réintroduisant le mécanisme initialement prévu par l%u ancien article L. - dans l%u arsenal mis à la disposition des élus, mais caractérisé par l%u absence d%u application uniforme à l%u ensemble du territoire. Toutefois la nouvelle rédaction va plus loin dans le détail que l%u ancien article L. - CU :Elle prévoit les modes de calcul de la densité autorisée sur les terrains issus de la division en cas d%u augmentation ou de diminution du coefficient d%u occupation des sols dans les plans locaux d%u urbanisme. Pour simplifier, si le plan d%u occupation des sols est augmenté après la division, les droits à construire sur les terrains issus de la division sont accrus. En revanche, si le plan d%u occupation des sols diminue après la division, les droits à construire des terrains issus de la division ne sont pas diminués. Cette disposition lève une difficulté à laquelle beaucoup de communes ont été confrontées lors de l%u évolution de leur document d%u urbanisme antérieurement à la loi SRU.Elle prévoit également que le vendeur doit fournir un certificat précisant la surface hors %u uvre nette des constructions existantes. Le mécanisme ne s%u applique que s%u il était déjà institué au jour de la vente du terrain (et non du dépôt du permis de construire) et la limitation de la densité n%u est opposable au propriétaire que pendant ans seulement.ainsi une éventualité d’une solution juridique pour les propriétaires d’un terrain devenu inconstructible après la délivrance d’un permis de construire;Il convient de rappeler que le caractère constructible d’un terrain est déterminé par les règles générales d’utilisation du sol et par les documents d’urbanisme (plans locaux d’urbanisme et cartes communales). Mais le régime applicable aux permis de construire, même dans une zone constructible du plan local d’urbanisme, reste toujours conditionné par les exigences de sécurité (article R. - du code de l%u urbanisme).Les règles d’application du droit des sols peuvent en particulier être modifiées par les plans de prévention des risques naturels qui sont des servitudes d’utilité publique.Le principe de la non-indemnisation des servitudes d%u urbanisme résulte de l%u article L. - du code de l%u urbanisme .Certes, ce principe est assorti d%u une exception énoncée au second alinéa de ce même article: « Toutefois, une indemnité est due s’il résulte de ces servitudes une atteinte à des droits acquis ou une modification à l’état antérieur des lieux déterminant un dommage direct, matériel et certain ; cette indemnité, à défaut d’accord amiable, est fixée par le tribunal administratif, qui doit tenir compte de la plus-value donnée aux immeubles par la réalisation du plan d’occupation des sols rendu public ou du plan local d’urbanisme approuvé ou du document qui en tient lieu. »Le Conseil d’État considère que les droits de construire qui peuvent résulter d’un document d’urbanisme, ne constituent pas des droits acquis susceptibles d’être indemnisés (CE novembre , Demoiselle Aubaud).Toutefois, le propriétaire n%u est pas dépourvu de toute action : il peut envisager d%u engager une action en responsabilité pour faute contre l%u administration. Il doit rapporter les preuves de la faute de l%u administration, de son préjudice et du lien de causalité entre les deux. Mais le succès de cette action indemnitaire dépend des circonstances : en l%u espèce, il semble que l%u inconstructibilité du terrain soit apparue postérieurement à l’acquisition de ce bien et ne soit pas liée à une négligence de l%u administration dans la prise en compte des règles d%u urbanisme existantes.C%u est en raison d%u un impératif de sécurité apparu après l’acquisition que le terrain est devenu inconstructible,vous devez prouvez que l’administration était au courant de la dent manquante dans la dentition ou ou était au courant qu%u une étude serait lancée sur ce sujet afin d’engager la responsabilité de l’administration.nous sommes toujours à votre disposition pour de plus amples informations. cordialement.

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