résilier le bail commercial clause résolutoire
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En 2001 on a signé moi et mes deux frères un bail commercial précaire pour un an pour un locataire de nos locaux .en 2002 on a signés un autre bail commercial qui se termine le 31 .12.2010, ce dernier bail est au nom de la société de fait qu’on a constitués moi et mes deux frères. ce bail est pour l’achat vente des 4×4 et monospaces d’occasion .et parmi les clauses du bail il est interdit au locataire d’exercer la réparation ainsi que toutes activités annexes ou complémentaires, or ce dernier a exercer la réparation automobiles pendant la durée du bail , je précise que je suis son voisin et je suis agent Citroën .le problème c’est que le nouveau acheteur de son fond de commerce en 2007 veut exercer la réparation automobile et selon ces dires conformément au k bis de notre locataire qui lui a vendu ce fond . lors de l’achat du nouveau locataire il nous a notifié par acte d’huissier son achat et nous a informé qu’il entend bien exercer l’activité de réparation conformément au k bis de celui qui lui a vendu le fond du commerce et le droit au bail la question est: est ce que je peut résilier le bail a ce nouveau locataire pour clause résolutoire et pour défaut d’excusions d’une clause du bail après que j’ai lui est envoyer une sommation d’exécuter par la voie du tribunal de grande instance et faire une demande d’expulsion ou c’est trop tard ? Je précise que le k bis de notre premier locataire est en date du 01.01.2001. Est ce que ? le nouveau locataire peut demander au tribunal que notre société est nulle et que les lieux louées avec l’exercices des réparations pendant la durée du bail c’est devenues la propriété commercial de celui qui lui a vendu merci de me répondre pour voir ce qu’on peut faire et enfin est ce que le nouveau acheteur peut nous demander des dommages et intérêts j’ai entendu des amis qui m’on dit que la société de fait n’a pas des droits en justice merci encore une fois de me répondre avec les détails et vos conseils
Tags: Droit commercial
14 janvier 2008 à 18:07
Cher Client,
En règle générale, il faut d’abord, noter que lorsqu’elle existe, cette clause permet aux parties de rompre leur contrat lorsque l’une d’entre elles ne respecte pas ses engagements (paiement du loyer, réalisation de travaux, exploitation…). Elle est valable uniquement si certaines conditions de forme sont remplies (commandement resté sans réponse pendant un mois).
Le bailleur n’a pas le droit d’interdire la cession du bail à l’acquéreur du fonds de commerce exploité.
Il lui est par contre possible de restreindre ce droit, par exemple en prévoyant une clause d’agrément, c’est-à-dire en demandant à être appelé à l’acte de cession.
Il ne peut en aucun cas refuser la cession sans motif légitime et justifié.
La clause résolutoire, régie par l%u2019article L. 145-41 du Code de commerce, ne peut viser que les obligations essentielles du contrat (défaut de paiement du loyer à échéance, changement de la destination des lieux sans autorisation du bailleur, usage du local contraire à sa destination, par exemple).
Elle doit être rédigée de façon très précise, sans ambiguïté, et doit expressément mentionner les obligations dont le non respect est sanctionné par la résiliation du contrat de bail. Le bailleur ne peut pas invoquer n%u2019importe quel manquement à des obligations légales pour « actionner » la clause résolutoire. En effet, cette dernière étant interprétée restrictivement, les juges doivent d%u2019abord rechercher si elle vise l%u2019infraction commise par le locataire.
En principe le bailleur a la possibilité d’actionner la clause résolutoire, puisque par la cession du fond de commerce, le cessionnaire ou nouveau preneur est tenu de respecter cette clause car elle lui est opposable.
Le bailleur doit dans ce cas au nouveau preneur un commandement par acte d%u2019huissier par lequel il lui fera connaître les manquements constatés et l%u2019informera de son intention de mettre en jeu la clause résolutoire si il n%u2019exécute pas ses obligations dans un délai d%u2019un mois à compter de la réception du commandement.
Toutefois, afin de protéger les intérêts du locataire, le commandement doit respecter un formalisme très strict au risque d%u2019être annulé pour vice de forme.
Notamment, l%u2019absence d%u2019indication du délai d%u2019un mois - qui vise à permettre au locataire de régulariser sa situation - est sanctionnée par la nullité du commandement (article L. 145-41 du Code de commerce).
Ceci étant dit votre cas semble délicat et il est souhaitable que établissez un nouveau bail commercial puisqu’il faut savoir que la société de fait ne peut, en tant que telle, participer à la vie juridique, acquérir, vendre, emprunter, engager du personnel ni faire valoir ses droits en justice. Les associé qui se sont présenté à des tiers au nom de la société sont alors personnellement obligés à l’exécution des engagements qu’ils ont souscrits. La Cour d’appel de Lyon a jugé qu’une société de fait, comme toute autre société, exige que soient réunies les conditions posées par l’article 1873 du Code civil. Elle n’existe, en conséquence, que si deux ou plusieurs personnes établissent qu’elles ont eu l’intention de s’associer en vue d’une entreprise commune en y faisant des apports et en convenant que chacune d’elles participera aux bénéfices et contribuera aux pertes de l’exploitation. Dès lors que la participation directe aux activités de la société ainsi que sa direction effective ne sont pas démontrées, l’exécution de simples tâches matérielles ne peut constituer un apport en industrie.
Nous restons a votre entière disposition si vous désirez obtenir un complément de réponses ou de plus amples informations n hésitez pas a nous le faire savoir nous seront ravi de répondre et de vous prodiguer tout élément susceptible de vous aider a résoudre votre problème juridique.
Cordialement.